A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais vencidas, nos casos de compra e venda ou de adjudicação de imóveis em condomínio edilício ou, loteamento fechados, tem sido ponto de debate tanto na doutrina, como na jurisprudência, não havendo, ainda, um entendimento unânime sobre essa questão.
Sobre o tema entendemos que existe entre o comprador e o vendedor responsabilidade solidária pelo pagamento das taxas condominiais inadimplidas antes da celebração do contrato de compra e venda, ou ainda, anteriores à própria adjudicação, decorrente de processo executivo.
A obrigação solidária, segundo o insigne doutrinador Sílvio de Salvo Venosa, pode ser assim entendida como sendo aquela em que “a totalidade de seu objeto pode ser reclamada por qualquer dos credores ou qualquer dos devedores.”[1].
É cediço que a obrigação solidária é excepcional, na medida em que não se presume, sendo prevista em lei ou, decorrente da vontade expressa das partes, como previsto no art. 896 do Código Civil, “verbis”: “A solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes.”.
O condômino é obrigado a efetuar o pagamento das despesas do condomínio, na proporção de sua parte, visando a conservação das áreas comuns, sendo certo que o art. 1.315 do Código Civil preceitua sobredita obrigação, assim dispondo, “verbis”: “O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar o ônus a que estiver sujeita.” (negritamos)
De igual modo, o art. 12 da Lei nº 4.591/64, assim menciona, “verbis”: “Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.”
Em assim sendo, necessário transcrever o disposto no parágrafo único do art. 4º da Lei nº 4.591/64, “verbis”:
“Art. 4º. A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sôbre ela independerão do consentimento dos condôminos.
Parágrafo único - A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.” (negritamos)
Ademais, importa ressaltar o ensinamento do doutrinador César Fiúza, ao lecionar sobre a taxa condominial, ora em comento, “verbis”: "São obrigações que surgem em função de um direito real. Por exemplo, se sou dono de imóvel, terei a obrigação de pagar IPTU, que surge pelo simples fato de ser dono do imóvel. Ao direito real de propriedade corresponde a obrigação de pagar IPTU, obrigação propter rem. A obrigação de pagar taxa de condomínio, IPVA etc. também entram neste rol."[2] (negritamos)
Necessária, porque pertinente ao tema, a lição do ilustre doutrinador Eduardo Sócrates Sarmento Filho, sobre a obrigação “propter rem”, vejamos, “verbis”: “Na obrigação propter rem o devedor é identificado em virtude de uma relação de direito real que mantém com a coisa, de tal forma que, se houver transmissão de direito, seja por cessão, venda ou sub-rogação, a obrigação irá incumbir ao adquirente do Direito.”[3] (negritamos)
Com efeito, admitindo-se que as taxas condominiais possuem natureza jurídica de uma verdadeira obrigação real, isto é, inerente à própria coisa, e, sendo a prova de quitação destas obrigações uma exigência legal, “ex vi” do disposto no parágrafo único do art. 4º da Lei nº 4.591/64, o comprador assume o risco de ter de efetuar o pagamento das taxas condominiais já vencidas, como previsto no art. 1.345 do CC, “verbis”: "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios".
Deste modo, a cobrança das obrigações de natureza propter rem pode ter como parte legítima no pólo passivo da relação processual o atual proprietário do imóvel ou, ainda os que o sucederem nesta condição. Ressalte-se que, aqui existe o interesse de toda a coletividade de condôminos no recebimento do valor devido, sendo certo que, o comprador não pode se beneficiar da violação do disposto no citado parágrafo único do art. 4º da Lei nº 4.591/64.
Ademais, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais em atraso e vincendas no curso de eventual ação de cobrança, é solidária entre o comprador e vendedor, resguardado o direito de regresso daquele em desfavor deste.
Destaque-se que, essa responsabilidade independe do efetivo registro da escritura pública de compra e venda ou contrato promessa de compra e venda, bastando, tão somente, que o comprador esteja na posse do imóvel, exercendo uso e gozo, atributos inerentes à propriedade.
O Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, prestando a jurisdição em caso análogo ao tema proposto, assim já decidiu, vejamos:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. DEVER DE PAGAMENTO - ART. 1315 DO CC/02 (ART. 624 DO CC/16) E ART. 12 DA LEI N. 4591/64 - INEXISTÊNCIA DA PROVA DE QUITAÇÃO - ÔNUS PROCESSUAL - ART. 333. INC. II DO CPC.Estando a parte demandada no uso, gozo e fruição da unidade autônoma, ainda que não tenha havido a formalização da compra e venda perante o Cartório de Registro de Imóveis, a ela cabe responder pelas obrigações condominiais. O condômino tem, nos exatos termos dos artigos 1315 do CC/2002, e 12 da Lei 4.591/64, a obrigação de pagar as taxas condominiais.” [4]
“COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - LEGITIMIDADE PASSIVA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - OBRIGAÇÃO DO ADQUIRENTE. Tratando-se a taxa condominial uma obrigação propter rem, pode ser cobrada tanto do proprietário como do promissário vendedor, pois o interesse prevalecente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ficando ressalvado ao adquirente o direito de interpor ação regressiva em face do alienante, a fim de reaver tais valores, sob pena de enriquecimento ilícito por parte deste.”[5]
De igual modo, é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, confira-se:
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA.
Somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda.
Sem que tenha ocorrido essa demonstração, não há como se reconhecer a ilegitimidade da pessoa em nome de quem a unidade autônoma esteja registrada no livro imobiliário. Precedentes. Recurso especial conhecido pelo dissídio, mas improvido.”[6].
"CONDOMÍNIO - DESPESAS - AÇÃO DE COBRANÇA - LEGITIMIDADE PASSIVA - A ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, - entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc.), - o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado a este o direito regressivo contra quem entenda responsável. - Ação promovida contra o proprietário. Recurso conhecido, mas improvido."[7]
"PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - CONDOMÍNIO - TAXAS CONDOMINIAIS - LEGITIMIDADE PASSIVA - ADJUDICAÇÃO - ADQUIRENTE - RECURSO NÃO CONHECIDO. 1 - Na linha da orientação adotada por esta Corte, o adquirente, em adjudicação, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel adjudicado, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais."[8]
Desta feita, considerando o contido nos dispositivos legais acima mencionados, bem como o entendimento jurisprudencial colacionado, ainda que não seja unânime, entendemos que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, em caso de venda do imóvel, é solidária entre o comprador e o vendedor, porquanto trata-se de uma obrigação “propter rem”, incidente sobre o imóvel.
[1] - Direito Civil. Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos. Vol. 2. 3ª edição. Editora Atlas: São Paulo, 2003, pg. 129.
[3] - Seleções Jurídicas COAD, Novembro de 1998, pág. 09.
[4] - TJMG, Apelação Cível nº 1.0024.06.126566-6/001. 11ª Câmara Cível. Relator Des. Afrânio Vilela. Data do Julgamento: 22/08/2007.
[5] - TJMG, Apelação Cível n° 1.0024.03.044898-9/001. 18ª Câmara Cível. Relator Des. Guilherme Luciano Baeta Nunes. Data do Julgamento: 14/11/2006.
[6] - STJ, Resp. 660.229/SP, Quarta Turma, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, DJ de 14/03/2005.
[7] - STJ. RESP 223282/SC. Quarta Turma. Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar. DJU 28.05.2001, pág. 00162.
Nenhum comentário:
Postar um comentário