A Evolução Jurisprudencial do STJ sobre a Penhora de Imóveis Alienados Fiduciariamente por Dívidas "Propter Rem".

 

A penhora de imóveis alienados fiduciariamente para satisfazer dívidas propter rem, como as despesas condominiais, tem sido objeto de recente reavaliação pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). Tradicionalmente, o STJ entendia que, nesses casos, apenas os direitos aquisitivos do devedor fiduciante poderiam ser penhorados, uma vez que a propriedade plena do bem pertence ao credor fiduciário até a quitação total da dívida.

Contudo, decisões recentes indicam uma mudança nesse entendimento. No Recurso Especial nº 2.059.278/SC, a Quarta Turma do STJ analisou uma situação em que o devedor fiduciante estava inadimplente com as quotas condominiais, embora mantivesse em dia o contrato de mútuo garantido por alienação fiduciária. O Tribunal de Justiça de Santa Catarina havia permitido a penhora apenas dos direitos aquisitivos do devedor sobre o imóvel. Entretanto, ao apreciar o recurso, o STJ reconheceu a possibilidade de penhora direta do imóvel para satisfação das dívidas condominiais, ressaltando a natureza propter rem dessas obrigações.

Essa mudança jurisprudencial baseia-se no argumento de que as despesas condominiais são inerentes ao próprio imóvel e, portanto, devem ser satisfeitas preferencialmente por ele, independentemente de quem detenha a propriedade plena no momento. Essa interpretação visa proteger os interesses da coletividade condominial e assegurar a manutenção das áreas comuns, evitando que os demais condôminos arquem com o ônus decorrente da inadimplência de um proprietário. 

Em consonância com essa nova orientação, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do Recurso Especial nº 1.835.431-SP, em 19 de março de 2024, também enfrentou questão semelhante. Nesse caso, discutiu-se a possibilidade de penhora de direitos aquisitivos sobre imóvel alienado fiduciariamente. O STJ concluiu que, havendo inadimplemento do contrato e consequente consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, os direitos aquisitivos do devedor extinguem-se, tornando-se inviável a penhora desses direitos.

 

Essas decisões refletem uma tendência do STJ em reconhecer a importância de assegurar a efetividade na cobrança de dívidas propter rem, especialmente as condominiais, permitindo a penhora do próprio imóvel, mesmo quando alienado fiduciariamente. Essa interpretação busca equilibrar os interesses dos credores fiduciários e dos condomínios, garantindo que as obrigações vinculadas ao bem sejam cumpridas sem prejudicar a coletividade. 

É importante destacar que essa mudança jurisprudencial tem gerado debates no meio jurídico, especialmente no que tange à segurança dos contratos de alienação fiduciária e aos direitos dos credores fiduciários. Alguns argumentam que a possibilidade de penhora do imóvel compromete a garantia do credor fiduciário, enquanto outros defendem que a natureza propter rem das dívidas condominiais justifica essa medida.

Diante desse cenário, é recomendável que as partes envolvidas em contratos de alienação fiduciária e os condomínios estejam atentos às implicações dessas decisões, buscando orientação jurídica adequada para mitigar riscos e assegurar o cumprimento das obrigações de forma equilibrada e conforme a nova orientação jurisprudencial.

 

Em suma, a recente mudança de entendimento do STJ sobre a penhora de imóveis alienados fiduciariamente por dívidas propter rem representa uma evolução na interpretação das garantias reais e das obrigações vinculadas ao imóvel, reforçando a necessidade de observância das responsabilidades inerentes à propriedade e à posse de bens imóveis.